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Selección de inquilinos

Esta sección explora los principales factores que los propietarios tienen en cuenta cuando se seleccionan los inquilinos:

  1. El proceso de selección de inquilinos
  2. Crédito
  3. Historial de renta
  4. Desalojo
  5. Antecedentes penales
  6. Empleo e ingresos
  7. Discriminación en la selección de inquilinos
  8. Número de Seguro Social y estatus migratorio

Generalmente, los propietarios de viviendas quieren inquilinos que paguen la renta regularmente, cuiden bien la unidad, y no causen problemas con los vecinos. Todos los propietarios tienen sus propios requisitos para los inquilinos que viven en sus unidades, y tienen distintas maneras de obtener esta información. Ciertos propietarios contratan compañías para buscarles información sobre los candidatos, y otros hacen muy poca investigación. Aun si usted tiene manchas en su historial de crédito, desalojos en el pasado, o antecedentes penales, puede hacer mucho para mostrar que será un buen inquilino.

Es conveniente contar con información completa sobre su historial de renta, incluyendo sus datos de empleo y recomendaciones de sus propietarios anteriores, supervisores, trabajadores sociales, y otras personas en la comunidad tales como pastores. Esto puede ser de especial importancia si tiene problemas de crédito o manchas en su historial de renta. Si los tiene, podría ofrecer dar un depósito adicional o firmar un arrendamiento por menos tiempo para rentar la unidad. Los propietarios de vivienda pueden usar los criterios que deseen, siempre que le informen por escrito cuáles son los criterios durante el proceso de la solicitud y los apliquen sin discriminar. Si un propietario hace cierta pregunta a un tipo de inquilino potencial, debe hacer la misma pregunta a todos los que soliciten rentar una de sus unidades. El no hacerlo constituiría discriminación.

1. El proceso de selección de inquilinos

El 6 de junio de 2012, nuevas leyes entraron en vigor en relación al proceso de selección de inquilinos. Antes de que usted presente una solicitud o pague una cuota de solicitud, el propietario está obligado a proveerle notificación por escrito de cierta información, incluyendo lo siguiente:

  1. El tipo de información que buscará para los fines de selección (tales como informes de crédito, registros públicos, o demandas de desalojo).
  2. El tipo de información por el cual su solicitud podría ser rechazada.
  3. Los datos de contacto de la agencia de crédito, si el propietario utiliza los servicios de una compañía, y una notificación de que usted tiene derecho a pedir una copia gratis del informe de crédito si su solicitud es rechazada. El propietario también debe informarle de su derecho a disputar la información en el informe de crédito.

Los propietarios pueden cobrar a los inquilinos solo por el costo real de la cuota de solicitud. Además, los propietarios pueden cobrar por la solicitud únicamente si le proveen notificación por escrito de lo que estará incluido en el proceso de selección y por qué tipo de información podrían rechazar su solicitud. Las cuotas de solicitud generalmente son de $35 a $75 por persona. Los propietarios no pueden realizar ganancias sobre la cuota de solicitud.

La mayoría de los propietarios contratan compañías para que investiguen el historial de los inquilinos potenciales, incluyendo sus antecedentes penales, historial de crédito, desalojos en su pasado, expedientes jurídicos, historial de empleo, e historial de renta. Estas compañías también investigan si el candidato tiene una historia de pagar tarde, bancarrota, desalojos, o si debe dinero a un propietario anterior. Las compañías no pueden divulgar una condición de sobreviviente de violencia doméstica, agresión sexual, o acecho. Esta prohibición incluye cualquier información sobre si un inquilino tiene una orden de protección o si terminó un arrendamiento antes de tiempo debido a la violencia doméstica.

Puede resultar conveniente hablar con el propietario para darse una idea de sus requisitos antes de presentar una solicitud. Podría evitar tener que pagar cuotas de solicitud inútilmente si averigua de antemano que el propietario no está dispuesto a rentar a un inquilino que tiene desalojos o antecedentes penales. Los propietarios podrían estar dispuestos a hablar de sus criterios específicos, lo cual podría ahorrarle a usted el costo de pagar cuotas de solicitud por una unidad que el propietario no está dispuesto a rentarle debido a alguna mancha en su historial.

Las leyes que rigen la investigación para seleccionar inquilinos establecen que si la solicitud de vivienda es rechazada, el propietario debe proveer una notificación de acción adversa por escrito con las razones específicas y el informe u otra información por el cual fue rechazada. Hay un ejemplo de una notificación de acción adversa en el RCW 59.18.257 y en Nueva Ley Estatal: Lo que el Arrendador Debe Decirle Sobre la Investigación para Seleccionar Inquilinos . Si el propietario no le da al inquilino una notificación por escrito antes de procesar la solicitud o una notificación de acción adversa si la rechaza, el propietario puede ser responsable de pagar hasta $100 al inquilino. La parte vencedora puede también cobrar por sus costos judiciales y honorarios de abogado razonables.

Si el propietario no le da notificación por escrito, usted podría informarle sobre el nuevo requisito de divulgar la información arriba señalada. Consulte con un asesor de inquilinos o un abogado para más información, o visite nuestra guía de servicios legales.

2. Crédito

El crédito es uno de los factores principales que los propietarios toman en cuenta para seleccionar inquilinos. Si usted sabe que tiene problemas de crédito, o si está pagando muchas cuotas elevadas de verificación de crédito a los propietarios de apartamentos, puede llevar su propia copia de su informe de crédito con el propietario cuando visita el apartamento y mostrarle cualquier problema. Los propietarios no tienen que aceptar su copia del informe de crédito, pero usted puede explicar lo que ocurre con su crédito y lo que está haciendo para resolver el problema.

Usted podría mejorar su crédito al pagar cualquier deuda o fallo monetario en su contra y asegurarse que todo el contenido del informe de crédito es correcto. Mejorar su crédito requiere de trabajo. No hay manera rápida de corregir los problemas de crédito, pero muchos propietarios estarán más dispuestos a trabajar con usted si ha negociado un plan de pagos para ir pagando sus deudas atrasadas. Solid Ground ofrece un taller de capacitación llamado el Financial Fitness Boot Camp que podría ayudarle a mejorar su posición financiera.

A partir de diciembre de 2004, la Ley Federal de Informes Imparciales de Crédito exige que cada una de las tres principales agencias de crédito le suministre una copia gratuita de su informe de crédito a pedido una vez en cada lapso de 12 meses. Existen tres agencias importantes de informes de crédito: Equifax, Experian, y TransUnion. Estas agencias han creado un sitio web central, un número de teléfono, y una dirección para pedir su informe de crédito anual. Asegúrese de evitar los sitios web falsos o fraudulentos.

Para mandar pedir una copia de su informe de crédito, visite el sitio AnnualCreditReport.com (en inglés), llame al 877-322-8228, o llene un formulario de pedido de informe de crédito anual y envíelo por correo a Annual Credit Report Request Service, PO Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281. Usted puede bajar e imprimir este formulario en el sitio web de Informes de crédito gratuitos de la Comisión Federal de Comercio. Tenga en cuenta que las tres agencias arriba señaladas tendrán información distinta sobre su historial. Por ejemplo, Equifax podría tener información sobre una cuenta que Experian no tiene. Depende con qué agencia sus acreedores trabajen. Podría ser conveniente pedir los tres informes, uno cada par de meses, para contar con información más completa.

Si la razón o parte de la razón por la que el propietario rechazó su solicitud es su informe de crédito, el propietario debe decírselo y proporcionarle el nombre, dirección, y teléfono de la agencia de crédito que le proveyó esa información. A su vez, la agencia de crédito debe proveerle una copia gratuita de su informe de crédito. Generalmente, usted debe hacer el pedido dentro de 30 días. La Comisión Federal de Comercio también ofrece una guía para mejorar su crédito que se llama Reparación de crédito: Cómo ayudarse a sí mismo.

3. Historial de renta

Los propietarios pueden investigar su historial de renta y pedir referencias a sus previos propietarios para darse una idea de cómo es usted como inquilino. La Ley de Propietarios e Inquilinos no impone restricciones sobre la información personal que un propietario puede obtener como parte del proceso de selección. Una excepción es que si usted es sobreviviente de la violencia doméstica, agresión sexual, o acecho, las compañías que investigan a inquilinos potenciales no pueden divulgar esta información. Esto incluye cualquier información sobre si un inquilino tiene una orden de protección o ha terminado un arrendamiento antes de tiempo debido a la violencia doméstica tal como lo permiten las leyes de propietarios e inquilinos.

Usted podría decidir traer referencias de previos propietarios o empleadores u otras fuentes. Si le preocupa que un previo propietario pudiera dar información incorrecta o mentir sobre cómo es usted como inquilino, podría darle al nuevo propietario una explicación de la situación o referencias adicionales.

Algunas agencias de crédito entrevistan a los previos propietarios y preguntan si el inquilino dio el aviso correspondiente de que se mudaba, si alguna vez recibió un aviso por impago o incumplimiento, o si dejó la vivienda en buenas condiciones, entre otras preguntas.

4. Desalojo

¿Tiene usted un desalojo en su expediente? Desafortunadamente, si un propietario alguna vez presentó una demanda de desalojo en su contra, aparecerá en su expediente, inclusive si usted nunca compareció ante el tribunal. Muchas veces resulta conveniente ser franco sobre esto con el propietario de una vivienda. Si el aviso escrito que le dan durante el proceso de selección dice que un desalojo en su pasado puede ser fundamento de rechazar su solicitud, esta puede ser una buena oportunidad de hablar con el propietario. Puede explicar las circunstancias y preguntar si está dispuesto a rentar a inquilinos que tienen desalojos en el pasado. Asegúrese también de haber pagado cualquier dinero o cuotas que le deba a su previo propietario. Muchos propietarios no le rentarán si un fallo o deuda por un desalojo no ha sido pagado.

Si usted fue desalojado ilegalmente o ganó la demanda de desalojo, todavía aparecerá en su expediente como un desalojo, y pueden usarlo en su contra en el proceso de selección. Usted puede traer una explicación escrita o una carta del tribunal que dice que ganó la demanda, o que esta fue presentada ilegalmente. El nuevo propietario podría estar dispuesto a tomar en cuenta las circunstancias especiales del desalojo.

5. Antecedentes penales

Algunos propietarios podrían rechazar la solicitud de un inquilino que tiene antecedentes penales porque suponen que no es digno de confianza, independientemente del tipo de condena, las circunstancias de la misma, o el tiempo que haya pasado desde que ocurrió la conducta delictiva. Si usted tiene antecedentes penales, puede ser conveniente decírselo francamente al principio para evitar pagar cuotas de solicitud por una vivienda donde el propietario se niega a aceptar a los inquilinos que tienen antecedentes penales.
Ciertos propietarios y algunas compañías que investigan a los inquilinos verifican los antecedentes penales, y otros no lo hacen. Lea con atención el aviso escrito que le da el propietario durante el proceso de la solicitud. Averigüe si “antecedentes penales” aparece en la lista de información que se obtendrá durante el proceso de selección de inquilinos o como información que podría ser fundamento de rechazar la solicitud. El hecho de que el propietario ponga “antecedentes penales” en la lista de criterios de selección no significa que el propietario vaya a rechazar automáticamente su solicitud si usted los tiene.

Podría ser conveniente tener una conversación con el propietario sobre su situación específica para aclarar sus políticas y ver si el propietario está dispuesto a trabajar con usted. Si puede obtener una carta de referencia personal de un miembro de la comunidad, un trabajador social, o inclusive de un amigo, puede proveerle al propietario estas referencias positivas cuando presenta su solicitud. Si se entera de que el propietario no considerará rentarle por sus antecedentes penales o un desalojo en su pasado, puede ahorrar el dinero que habría gastado en cuotas de selección o de solicitud y usarlo para solicitar otra vivienda diferente.

En algunos casos, podría ser posible limpiar su expediente para que una condena ya no aparezca. La publicación en inglés de Legal Voice llamada Can I Clear My Criminal Record? (¿Puedo limpiar mis antecedentes penales? (en inglés) le ofrece más información sobre cómo borrar los antecedentes penales. El Proyecto de Antecedentes Penales de la ACLU de Washington podría ayudarle con el proceso de sellar expedientes jurídicos, anular condenas, o contestar preguntas sobre cómo sus antecedentes penales lo afectan. El Proyecto para sellar los antecedentes de menores de Team Child puede ayudar a los menores a limpiar sus antecedentes penales y sacar provecho de una nueva ley que permite que se anulen los antecedentes penales de los menores si obtienen un indulto del Gobernador.

Un simple arresto no debería ser fundamento para rechazar una solicitud de renta. Si le han negado una vivienda debido a cargos penales en su pasado por los cuales no fue condenado, esto podría constituir una violación de las leyes de vivienda justa. Un cargo penal no constituye una determinación jurídica de culpa, y esto se puede denunciar ante la Oficina de Derechos Civiles. Además, constituye discriminación que un propietario verifique los antecedentes penales solamente de miembros de clases protegidas, o que no seleccione a los inquilinos siempre en base a los mismos criterios. Puede también constituir discriminación que los propietarios se nieguen totalmente a rentar a las personas que tienen antecedentes penales, porque esto afecta en forma desigual a los grupos que son encarcelados desproporcionadamente por razones discriminatorias.

Los propietarios deberían tomar en cuenta cuánto hace que ocurrió el delito, si existen circunstancias extenuantes relacionadas al arresto o la condena, si el delito guarda alguna relación con la posibilidad del candidato de ser un buen inquilino, y cualquier evidencia de rehabilitación. Para más información, comuníquese con la Oficina de Derechos Civiles del Condado de King o la Comisión de Derechos Humanos del Estado de Washington.

Los inquilinos que tienen antecedentes penales relacionados a una discapacidad pueden presentar un pedido de adaptaciones razonables al propietario para que acepte emplear formas alternativas para determinar si califican para rentar la vivienda. La drogadicción en el pasado se considera una discapacidad de acuerdo a las leyes de vivienda justa. El inquilino puede presentar al propietario un plan que detalla todos los esfuerzos que ha hecho para tratar y eliminar los problemas que condujeron al delito, además de cartas de apoyo o certificados de programas de rehabilitación de drogas, trabajadores sociales, u otros propietarios. Para más información, comuníquese con la Oficina de Derechos Civiles del Condado de King. Puede consultar también este Carta modelo: Solicitud de Vivienda Rechazada por Antecedentes Penales de Solid Ground.

En 2013, la Ciudad de Seattle aprobó la Ordenanza de asistencia para empleos en Seattle (Jobs Assistance Ordinance). Esta ley impone límites sobre cuándo un empleador puede usar antecedentes penales o arrestos previos para decidir si contratar a una persona. Se ha discutido la posibilidad de una ordenanza parecida que obligaría a los propietarios de viviendas a tomar en cuenta la condena misma y la relación que pueda guardar con la posibilidad del candidato de ser un buen inquilino.

6. Empleo e ingresos

Los propietarios generalmente quieren verificar su empleo e ingresos para asegurar que usted gana el dinero suficiente para pagar la renta. Algunos propietarios exigen que los inquilinos ganen el doble o el triple de la renta. Podrían pedir los números de sus cuentas bancarias, copias de sus talones de cheque, o el teléfono de su empleador. Usted puede decidir qué información está dispuesto a compartir con el propietario y cómo desea compartirla.

Si usted no se siente a gusto dando al propietario de una vivienda la información de su cuenta bancaria, podría entregarle una copia de su estado de cuenta con su nombre, la actividad de la cuenta, y el saldo, con los números de cuenta tachados. También puede ofrecer enseñarle sus talones de cheque como otra alternativa. El propietario podría decidir no rentarle la unidad en base a alguna información que usted no le haya proporcionado, pero su información personal quedaría confidencial.

7. La discriminación en el proceso de selección de inquilinos

Una de las disposiciones de la Ley de Selección Justa de Inquilinos aprobada en 2012 exige que el propietario le provea una notificación de acción adversa por escrito para informarle exactamente por qué decidió no rentarle. Puede encontrar un ejemplo de lo que esta notificación debe incluir en RCW 59.18.257 o en Nueva Ley Estatal: Lo que el Arrendador Debe Decirle Sobre la Investigación para Seleccionar Inquilinos. Además de la notificación escrita, el propietario tiene la obligación de informarle cómo obtener una copia del informe en base al cual tomó la decisión. Si el propietario no le provee esta notificación escrita de por qué su solicitud fue rechazada, usted puede demandar al propietario ante el Tribunal de Menor Cuantía por hasta $100.

Los propietarios no pueden negarse a rentarle una vivienda por razones discriminatorias ni pueden decidir no rentarle una vivienda porque pertenece a una clase protegida tal como raza, sexo, orientación sexual, discapacidad, estatus familiar, u origen nacional. En Seattle, Kirkland, Redmond, Bellevue, y las zonas no incorporadas del Condado de King, constituye discriminación negarle una vivienda a un inquilino porque recibe avales de Sección 8. Para más información sobre la discriminación y sus derechos civiles, comuníquese con la Oficina de Seattle para Derechos Civiles, la Oficina de Derechos Civiles del Condado de King, o la Comisión de Derechos Humanos del Estado de Washington Agency Spanish Brochure.pdf.

No necesariamente constituye discriminación que un propietario no le rente por problemas en su historial de renta o el informe obtenido en la investigación de inquilinos potenciales. Siempre que los propietarios no obtengan la información de manera discriminatoria, no hay leyes que impongan restricciones sobre el tipo de información que le piden en una solicitud de renta, salvo las restricciones de la ley RCW 59.18.580, que prohíben que los propietarios pregunten por su condición de sobreviviente de la violencia doméstica. Hay leyes que restringen la forma en que se puede usar la información obtenida en el proceso de selección de inquilinos. Usted puede preguntar por qué el propietario quiere la información y qué hará con ella. El propietario tiene el derecho a decidir no ofrecerle la unidad si usted no suministra la información deseada, pero a veces los propietarios son flexibles si usted tiene inquietudes al respecto.

La ley establece protecciones adicionales para los inquilinos que son sobrevivientes de la violencia doméstica, la agresión sexual, o el acecho. La ley RCW 59.18.580 establece que un propietario no puede negarse a firmar un acuerdo de renta en base a la condición de algún miembro del hogar como sobreviviente de uno de estos delitos. Las compañías que investigan a inquilinos potenciales tampoco pueden divulgar información sobre su condición de sobreviviente de la violencia doméstica, la agresión sexual, o el acecho. Esta prohibición incluye cualquier información sobre si un inquilino tiene una orden de protección o si terminó un arrendamiento antes de tiempo debido a la violencia doméstica, tal como lo permite la Ley de Propietarios e Inquilinos por cualquiera de estas razones. Un propietario que se niegue a firmar un acuerdo de renta en base a este tipo de información se expone a una demanda civil de parte del inquilino por sus daños reales, costos judiciales, y honorarios de abogado.

8. Número de Seguro Social y estatus migratorio

Los propietarios pueden legalmente pedir números de Seguro Social en la solicitud de renta siempre que no lo hagan de forma discriminatoria. Por ejemplo, si un propietario solo pidiera el número de Seguro Social a personas de cierto grupo étnico, esto constituiría una violación de las leyes de vivienda justa. Si se lo piden a un inquilino, deben pedírselo a todos. Si piden el número de Seguro Social de forma no discriminatoria, los propietarios pueden optar por no rentar a los inquilinos que no proveen un número válido. No todos los propietarios lo piden, ni tampoco todos optan por no rentar a los inquilinos que no lo proporcionan. Procure averiguar los criterios del propietario antes de llenar la solicitud.

Los reglamentos del Servicio de Rentas Internas (IRS, por sus siglas en inglés) establecen que las viviendas de bajos ingresos financiadas a través de programa de Crédito Impositivo para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) no tienen la obligación de obtener el número de Seguro Social de los posibles residentes. Sin embargo, las viviendas financiadas por el LIHTC todavía piden el número de Seguro Social en la solicitud y lo usan para determinar si los candidatos califican económicamente y si son aptos como inquilinos. Ejemplos de identificación equivalentes incluyen una visa de trabajo, tarjeta de registro de extranjero, tarjeta de residencia temporal, número de identificación personal del contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés), o tarjeta de autorización de empleo. Si un solicitante no provee un número de Seguro Social u otra identificación equivalente, esto puede entorpecer o demorar el procesamiento de la solicitud de rentar una unidad en una vivienda financiada por el LIHTC.