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Pasos a seguir para pedir una reparación

1) Haga su pedido de reparación por escrito y documente las reparaciones.

La Ley de Propietarios e Inquilinos dice que el lapso durante el cual el propietario debe comenzar las reparaciones no comienza hasta que reciba un pedido escrito del inquilino. Está bien notificar verbalmente al propietario que hay un problema que requiere de una reparación, pero es importante dar seguimiento con una carta escrita. Es conveniente que los inquilinos documenten que un pedido de reparación ha sido enviado y recibido al enviar la carta tanto por correo certificado como por correo de primera clase normal. Esta documentación podría protegerlo en caso de que digan que no envió una notificación para pedir reparaciones. El inquilino puede entregar la carta en persona también, pero es conveniente tener un testigo presente que pueda confirmar la entrega, o que el propietario firme y ponga la fecha en una copia con la que usted se quede.

Es muy importante documentar que el propietario recibió la carta, porque otros recursos legales solo están disponibles después de que la reciba. También es muy recomendable documentar la gravedad de los problemas que necesitan reparaciones al tomar fotografías con el periódico del día en cada toma para probar la fecha.

2) Espere el tiempo correspondiente.

Las leyes estatales establecen lapsos específicos durante los cuales el propietario debe tomar medidas para comenzar las reparaciones una vez que recibe notificación por escrito. Los lapsos son los siguientes:

  • No más de 24 horas si el defecto le priva al inquilino de agua caliente o fría, calefacción, o electricidad, o presenta un peligro inminente a la vida.
  • No más de 72 horas si el defecto le priva al inquilino del uso de un refrigerador, estufa y horno, o elemento importante de la plomería provisto por el propietario.
  • No más de 10 días en todos los otros casos. Esto incluye las obligaciones del propietario de acuerdo a la ley RCW 59.18.060 entre otras.

Note que la ley obliga al propietario a tomar medidas correctivas para comenzar las reparaciones durante el lapso y a completar las reparaciones de forma oportuna. No significa necesariamente que el propietario deba completar las reparaciones dentro de los lapsos arriba señalados.

3) onsidere sus opciones de acuerdo a la ley.

Si el propietario no ha comenzado las reparaciones dentro de estos lapsos, los inquilinos disponen de varias opciones de acuerdo a la ley. Para cada opción, hay que seguir trámites legales específicos, y cada opción tiene sus limitaciones. Vea el Paso 4 a continuación para opciones adicionales que puede considerar. Para información detallada sobre cada uno de estos pasos, consulte el documento publicado por el Proyecto de Justicia del Noroeste Inquilinos: Qué Hacer Si La Vivienda Que Arrienda Necesita Reparaciones.

3a) Terminar el arrendamiento antes de tiempo y mudarse.

La ley permite que los inquilinos terminen el arrendamiento antes de tiempo y se muden si el propietario no ha tomado medidas para comenzar las reparaciones durante los lapsos correspondientes o si no las completa dentro de un lapso razonable. (La Ley de Propietarios e Inquilinos no define cuánto es un lapso razonable.) La reparación requerida también debe ser suficientemente importante para justificar que el inquilino se mude. El inquilino debe dar notificación por escrito al propietario de que tiene la intención de desocupar la vivienda. Antes de terminar el arrendamiento, consulte con un abogado para recibir consejos sobre cómo proceder en su situación particular.

Sin embargo, este recurso implica algunos riesgos. Puede no ser una opción útil si usted tiene una tenencia de mes a mes o si no tiene la posibilidad de mudarse. Aunque la ley establece claramente este derecho, su propietario podría no reconocer su derecho a terminar el arrendamiento por reparaciones sin hacer, y podría tratar de quedarse con el depósito y/o cobrarle renta y penalidades por quebrantar el arrendamiento. Como depende de los mismos inquilinos hacer cumplir estas leyes, usted es quien tiene que conseguir la documentación necesaria para protegerse contra las medidas que el propietario pueda tomar. El propietario podría enviarle una factura, demandarlo ante el Tribunal de Menor Cuantía, o enviar su cuenta a una agencia de cobranza, diciendo que usted quebrantó el arrendamiento. Si le es posible, trate de negociar con el propietario antes de irse para obtener algo por escrito, firmado por el propietario, que diga que usted queda liberado de los términos del arrendamiento en una fecha específica sin más obligaciones monetarias.

RCW 59.18.090 dice que el inquilino puede terminar el arrendamiento después de que se venza el lapso correspondiente a partir del momento en que el propietario recibió un pedido de reparación por escrito y la reparación no se ha hecho “dentro de un lapso razonable”. La Ley de Propietarios e Inquilinos no dice lo que “razonable” significa. Si es posible, documente los intentos del propietario de hacer la reparación, sobre todo si son insuficientes para corregir el problema. Los inquilinos podrían tener bases más fuertes para terminar un arrendamiento antes de tiempo en base a la gravedad de la reparación necesitada. Por ejemplo, si no hay agua caliente o calefacción, lo que se considera razonable puede ser diferente a que si necesita que le remplacen un armario.

Si usted debe terminar el arrendamiento antes de tiempo, las mejores prácticas son las siguientes:

  • Guardar una copia de la carta en que pidió la reparación.
  • Guardar una copia del recibo de correo certificado u otra evidencia de que le mandó la carta de pedido de reparación al propietario.
  • Esperar el tiempo apropiado.
  • Tomar fotografías de otra evidencia o recibos relacionados al defecto con el periódico del día visible en cada toma para probar la fecha.
  • Entregar una segunda notificación escrita al propietario por correo certificado y correo de primera clase normal de que usted termina el arrendamiento antes de tiempo tal como lo permite la ley estatal. Guarde una copia de la notificación para sus registros.
  • Restaurar la unidad a su condición original, salvo por el desgaste por uso normal o daños debido a que el propietario no ha hecho las reparaciones que debía hacer. Sacar todas sus pertinencias después de desocupar la vivienda y devolver la llave.
  • Fotografiar o de otro modo documentar que ha restaurado la unidad a su condición inicial.
  • Consultar con un abogado para recibir consejos sobre su situación particular.

Es importante notar que el propietario puede reportar a las agencias de crédito que usted quebrantó el arrendamiento, lo cual pondría extremadamente difícil rentar una vivienda en el futuro. Con tiempo y esfuerzo, tal vez puede conseguir que borren esta información de su informe de crédito si no corresponde. Consulte Créditos, Cobranzas, y Recuperación en el sitio web de La Oficina del Procurador General del Estado de Washington para más información.

3b) Hacer la reparación y descontar el costo de la renta.

En ciertos casos, el mismo inquilino puede hacer las reparaciones si el propietario no las ha comenzado dentro de los lapsos establecidos. Hay límites específicos sobre cuánto el inquilino puede gastar, y es obligatorio seguir un proceso específico. Consulte Inquilinos: Qué Hacer Si La Vivienda Que Arrienda Necesita Reparaciones, publicado por el Proyecto de Justicia del Noroeste, para más información. Usted no puede hacer la reparación y descontar el costo de la renta para las reparaciones cosméticas. Este proceso puede no resultar útil para los inquilinos que no tienen los medios para pagar por las reparaciones del bolsillo, o para reparaciones extensas que costarán más que las cantidades establecidas por ley. Es posible que haya consecuencias si la persona que hace las reparaciones no cuenta con las credenciales apropiadas o si las reparaciones modifican la unidad de manera importante.

Aunque usted cumpla con la letra de la ley, el propietario podría no reconocer sus derechos a hacer las reparaciones y descontar el costo, y podría entregarle un aviso de desalojar o pagar dentro de tres días por impago de renta. Si el propietario hace esto, usted podría optar por pagar la renta por completo bajo protesta, incluyendo el monto que pensaba descontar por las reparaciones, y demandar al propietario en Los Juzgados de Menor Cuantía por el costo de las reparaciones.

Algunos inquilinos prefieren no correr el riesgo de recibir un aviso de desalojar o pagar dentro de tres días, así que en vez de descontar el costo de las reparaciones de la renta, escriben una carta de exigencia al propietario para pedir compensación. Si el propietario reúsa, el inquilino puede demandar por el dinero en el Tribunal de Menor Cuantía. Antes de recurrir a los recursos arriba señalados para conseguir que hagan las reparaciones, los inquilinos deberían consultar con un abogado para recibir consejos e información sobre su situación particular.

3c) Depositar la renta en una cuenta plica.

Este es un proceso legal específico muy complicado y extremadamente difícil de llevar a cabo correctamente. Para información detallada, consulte el documento publicado por el Proyecto de Justicia del Noroeste Inquilinos: Qué Hacer Si La Vivienda Que Arrienda Necesita Reparaciones.

3d) Solicitar una orden judicial para reducir la renta.

Usted podría recurrir al tribunal para pedirle al juez que dicte una orden que reduzca la renta porque el propietario se ha negado a hacer las reparaciones necesarias. Esta orden judicial reduciría sus pagos de renta futuros hasta que el propietario pueda demostrar ante el tribunal que ha completado las reparaciones. Esto evitaría que el propietario trate de desalojarlo si la orden judicial ha permitido que pague un monto de renta reducido. El juez o árbitro debe primero fijar un plazo específico durante el cual el propietario puede hacer las reparaciones antes de que el inquilino comience a hacerlas. Para obtener consejos legales sobre este proceso, visite nuestra guía de servicios legales.

4) Negociar con el propietario.

Como depende de los mismos inquilinos hacer cumplir las leyes relacionadas a reparaciones, y estas leyes tienen sus limitaciones, tal vez le resulte útil aprovechar algunos recursos para mejorar su posición para negociar con el propietario. A continuación le sugerimos algunas opciones que puede probar para convencer al propietario para que haga las reparaciones necesarias a la unidad.

4a) Pedir mediación.

Muchos condados en el Estado de Washington ofrecen servicios de mediación para ayudar a los propietarios e inquilinos a resolver disputas. Los mediadores conocen las leyes de propietarios e inquilinos, y podrían ayudarle a negociar con el propietario. Es importante notar que si usted da inicio a este proceso, el propietario podría no mostrarse receptivo, lo cual podría suscitar problemas, incluyendo represalias de parte del propietario. Para más información sobre la mediación, visite el sitio web de Resolution Washington. Muchos de los servicios se ofrecen gratis o a bajo costo.

4b) Llamar a los inspectores locales encargados de la ejecución de códigos.

Muchas ciudades cuentan con inspectores encargados de la ejecución de códigos que pueden visitar las unidades de vivienda para verificar que cumplen con los códigos de construcción locales. Típicamente, los inspectores quieren que usted primero siga los trámites iniciales para pedir una reparación al notificar por escrito al propietario de que necesita una reparación y esperar el lapso correspondiente. Las respuestas de las distintas ciudades varían, y no todos los municipios hacen inspecciones de unidades de vivienda.
Es importante notar que si su unidad no tiene agua o electricidad, o si tiene algún otro problema por el cual no es habitable, la ciudad podría declararla no habitable. Si esto ocurre, usted estará obligado a desocupar la unidad. Llame a los inspectores encargados de la ejecución de códigos para explicar su situación y pregúnteles qué medidas podrían tomar. De este modo usted puede estar mejor informado antes de decidir presentar una queja.

Ciertos municipios pueden imponer multas u otras sanciones contra el propietario por quebrantamiento de códigos. Si la ciudad hace inspecciones, asegúrese de pedir una copia del informe, porque esta documentación puede resultar muy útil.

Puede llamar al Departamento de Urbanismo, Construcción y Uso del Suelo de Seattle (DPD por sus siglas en inglés) al 206-615-0808 para presentar una queja. Busque el departamento encargado de la ejecución de códigos de su ciudad en línea, o llame a la Alcaldía y pregunte por la oficina que hace cumplir los códigos de construcción. A veces este departamento se llama Planificación, Desarrollo, o Aplicación de Códigos de Construcción (Planning, Development, o Building Code Enforcement).

4c) Demandar al propietario por compensación por las reparaciones sin hacer.

Tanto la jurisprudencia como la Ley de Propietarios e Inquilinos implican una “garantía de habitabilidad”. La garantía de habitabilidad es la garantía de parte del propietario de que la vivienda es suficientemente segura como para vivir en ella. Si la unidad es parcial o totalmente inhabitable porque el propietario no ha hecho las reparaciones necesarias, el inquilino puede presentar una demanda ante Los Juzgados de Menor Cuantía por una reducción parcial o total por el periodo durante el cual la unidad fue inhabitable.

Traiga evidencia para documentar la gravedad de las reparaciones. Esto podría ayudar al juez a determinar la cuantía de la reducción de la renta a otorgar. Una documentación completa de la gravedad de las reparaciones resulta útil, incluyendo los informes de inspecciones, informes de testigos, y fotografías. Esta documentación podría resultar útil también para mejorar su posición para negociar con el propietario. Es importante notar que demandar al propietario podría conllevar consecuencias mientras usted siga viviendo en la unidad. El propietario podría optar por presentar una contrademanda en su contra ante el Tribunal de Menor Cuantía por los costos que considere que usted debe. Además, podría tomar represalias, incluyendo la terminación de la tenencia. Consulte con un abogado para obtener consejos e información sobre cómo proceder.