Know Your Rights » Trong thời gian thuê nhà của bạn » Sửa chữa

Các Bước Yêu Cầu Việc Sửa Chữa

1) Viết thư yêu cầu sửa chữa và lập hồ sơ chứng từ về vấn đề cần sửa chữa.

Đạo Luật Cho Thuê và Thuê Nhà (Landlord-Tenant Act) quy định rằng chủ nhà phải nhận được yêu cầu bằng văn bản từ người thuê nhà thì mới bắt đầu tính thời hạn cho việc sửa chữa. Tốt nhất là quý vị nên lập hồ sơ chứng minh việc gửi và nhận bức thư yêu cầu sửa chữa bằng cách gửi theo thư bảo đảm cũng như thư thường hạng nhất, và giữ lại một bản sao trong hồ sơ của riêng mình. Người thuê nhà cũng có thể đích thân đưa thư tay, nhưng nên có người chứng kiến để xác nhận việc trao thư hoặc yêu cầu người chủ cho thuê ký và đề ngày vào bản sao để quý vị lưu giữ. Luôn luôn lưu giữ một bản sao của bức thư. Một điều rất quan trọng là phải có bằng chứng cho thấy người chủ cho thuê đã nhận được thư, bởi vì quý vị chỉ được phép tiến hành các bước giải quyết khác thông qua pháp luật sau khi chủ nhà đã nhận được thư. Cũng nên lưu hồ sơ về mức nghiêm trọng của vấn đề cần được sửa chữa bằng cách chụp ảnh có kèm theo hình của tờ báo phát hành ngày đó trong mỗi tấm hình để chứng minh ngày chụp.

Nếu quý vị báo vấn đề cần sửa chữa cho người chủ cho thuê bằng miệng thì cũng được, nhưng sau đó việc gửi tiếp một bức thư là rất quan trọng. Luôn luôn lưu lại một bản sao của bức thư để làm chứng từ, tránh việc bị đổ thừa rằng quý vị không thông báo vấn đề cần sửa chữa.

Một biện pháp giải quyết theo luật là quý vị tự lo việc sửa chữa rồi khấu trừ số tiền đó trong khoản tiền thuê, nhưng muốn làm theo cách này thì quý vị cũng phải gửi kèm bức thư một bản dự toán chi phí sửa chữa. Xem phần dưới đây để biết thêm chi tiết về những nguy cơ và lợi ích của biện pháp “tự sửa chữa rồi khấu trừ”.

2) Chờ đến đúng khung thời gian cho phép.

Luật tiểu bang có quy định khung thời gian cụ thể để người chủ cho thuê bắt buộc phải hành động để bắt đầu sửa chữa sau khi nhận được thông báo bằng văn bản. Các khung thời gian đó là:

*Không được quá 24 tiếng khi tình trạng hỏng hóc khiến cho người thuê không có nước nóng hay lạnh, mất sưởi ấm hay điện, hoặc gây nguy hiểm cận kề đe dọa tính mạng. *Không được quá 72 tiếng khi tình trạng hỏng hóc khiến cho người thuê không thể sử dụng tủ lạnh, bếp nấu, lò nướng, hoặc một thiết bị lớn đầu nối với đường ống do chủ nhà chịu trách nhiệm cung cấp. *Không được quá 10 ngày đối với tất cả những trường hợp khác, bao gồm những trách nhiệm của chủ nhà được quy định theo luật RCW59.18.060 và các luật khác.
Chú ý rằng các luật này buộc người chủ cho thuê phải có hành động để bắt đầu khắc phục vấn đề trong khung thời gian quy định, và hoàn tất việc sửa chữa một cách nhanh chóng. Luật không nhất thiết có nghĩa là người chủ cho thuê phải hoàn tất việc sửa chữa trong khung thời gian nêu trên.

3) Tham khảo các lựa chọn của quý vị nằm trong phạm vi luật cho phép.

Nếu người chủ cho thuê không bắt đầu việc sửa chữa trong những khung thời gian nêu trên, thì người thuê có vài lựa chọn được quy định trong luật pháp. Mỗi lựa chọn đòi hỏi một quy trình pháp lý cụ thể và mỗi lựa chọn đều có những giới hạn riêng. Xem bước 4 dưới đây để biết thêm về các lựa chọn cần chiếu cố. Để biết thêm thông tin chi tiết về mỗi bước, hãy tìm đọc Tenants’ Repair Remedies (Các Biện Pháp Khắc Phục Sửa Chữa Dành Cho Người Thuê Nhà) tại trang web Hỗ Trợ Pháp Lý của tiểu bang Washington.

3a) Phá vỡ hợp đồng thuê nhà và dọn đi nơi khác.

Luật pháp cho phép người thuê nhà được phá vỡ hợp đồng thuê và dọn đi nơi khác mà không phải chịu phạt nếu người chủ cho thuê không có hành động bắt đầu việc sửa chữa trong khung thời gian quy định và trong thời gian hợp lý. (Đạo Luật Cho Thuê và Thuê Nhà không quy định cụ thể thế nào là thời gian hợp lý.) Vấn đề cần được sửa chữa cũng phải đủ mức độ cần thiết để việc dọn ra khỏi căn hộ được coi là phù hợp. Người thuê nhà phải thông báo cho người chủ cho thuê về ý định sẽ dọn ra khỏi căn hộ. Trước khi phá vỡ hợp đồng, quý vị nên tham vấn với một luật sư để được tư vấn về cách ứng phó với hoàn cảnh cụ thể của quý vị.

Tuy nhiên, có một số rủi ro đi kèm với cách làm này. Lựa chọn này có thể vô ích nếu quý vị là người thuê nhà theo tháng hoặc không thể dọn đi nơi khác. Và cho dù quyền này được quy định rõ trong luật nhưng người chủ cho thuê của quý vị có thể không nhìn nhận việc quý vị phá vỡ hợp đồng là chính đáng do có các hỏng hóc không được sửa chữa, và có thể cố giữ lại tiền đặt cọc của quý vị và/hoặc đòi trả thêm tiền thuê và tiền phạt cho việc phá vỡ hợp đồng. Vì các luật này là luật để người trong cuộc tự giải quyết, quý vị phải tự tìm kiếm các chứng từ cần thiết để bảo vệ mình phòng khi người chủ cho thuê đòi tiền. Người chủ cho thuê có thể gửi cho quý vị một hóa đơn, đưa quý vị ra Tòa Án Giải Quyết Tranh Chấp Nhỏ, hoặc gửi hồ sơ của quý vị đến các công ty đòi nợ, vì cho rằng quý vị đã phá vỡ hợp đồng. Nếu có thể, quý vị nên thử đàm phán với người chủ cho thuê trước khi dọn đi để yêu cầu họ ký giấy ghi rõ rằng hợp đồng cho thuê được hủy bỏ vào một ngày tháng cụ thể và quý vị không có trách nhiệm tài chính nào thêm sau ngày đó.

Điều luật RCW 59.18.090 cho phép người thuê nhà phá vỡ hợp đồng nếu đã chờ hết khung thời gian áp dụng kể từ khi chủ nhà nhận được thư yêu cầu sửa chữa mà công việc sửa chữa vẫn chưa được thực hiện xong “trong khoảng thời gian hợp lý.” Đạo Luật Cho Thuê và Thuê Nhà không quy định rõ thế nào là “hợp lý”. Bất kỳ khi nào quý vị có ý định phá vỡ hợp đồng thuê nhà, điều quan trọng nhất là nên tham vấn một với luật sư. Trong trường hợp chủ nhà nỗ lực sửa chữa nhưng không đủ để khắc phục vấn đề thì nên lập hồ sơ chứng từ về điều đó nếu có thể. Người thuê nhà có thể được coi là có lý do vững chắc hơn để phá vỡ hợp đồng dựa trên mức độ nghiêm trọng của nhu cầu sửa chữa. Ví dụ, việc không có nước nóng hoặc hơi sưởi có thể áp dụng một tiêu chuẩn về thời gian hợp lý khác hơn so với việc lắp mới một tủ đựng đồ.

Nếu quý vị buộc phải phá vỡ hợp đồng, tốt nhất là nên:

*Lưu lại bản sao của bức thư yêu cầu sửa chữa. *Giữ lại bản sao của biên nhận gửi thư bảo đảm hoặc một chứng từ khác chứng minh rằng quý vị đã gửi thư yêu cầu sửa chữa đến người chủ cho thuê. *Chờ hết khung thời gian quy định. *Chụp hình các chứng từ hoặc biên nhận khác có liên quan đến vấn đề hỏng hóc có kèm theo hình của tờ báo phát hành ngày đó trong mỗi tấm hình để chứng minh ngày chụp. *Gửi cho người chủ cho thuê một bản thông báo thứ hai bằng thư bảo đảm và thư thường loại hạng nhất để cho biết rằng quý vị sẽ phá vỡ hợp đồng đúng theo luật tiểu bang cho phép. Giữ lại một bản sao của thư thông báo để làm hồ sơ lưu cho mình. *Trả lại nguyên trạng cho căn hộ, không kể những hao mòn thông thường hoặc các thiệt hại do hậu quả của việc chủ cho thuê không sửa chữa các hỏng hóc đúng theo trách nhiệm. Mang đi hết tất cả đồ đạc thuộc sở hữu của người thuê nhà và trả lại chìa khóa. *Chụp hình hoặc bằng cách khác lập bằng chứng cho thấy quý vị đã trả lại căn hộ với nguyên trạng lúc đầu. *Nói chuyện với một luật sư để được tư vấn về trường hợp cụ thể của quý vị.

Coi chừng người chủ nhà của quý vị có thể báo cáo và ghi vào hồ sơ tín dụng rằng quý vị đã phá vỡ hợp đồng, như thế sẽ làm cho việc thuê nhà của quý vị sau này trở nên cực kỳ khó. Quý vị có thể yêu cầu xóa ghi chú này trong hồ sơ tín dụng của mình nếu bị ghi vào không đúng sự thật, tuy nhiên việc này khá tốn thì giờ và công sức. Xem phần Tín Dụng & Thu Hồi Nợ Xấu để biết thêm chi tiết.

3b) Tự lo việc sửa chữa & khấu trừ chi phí sửa chữa ra từ khoản trả tiền thuê nhà.

Trong một số trường hợp, người thuê nhà cũng có thể tự sửa chữa nếu người chủ cho thuê của họ chưa bắt đầu khắc phục trong khung thời gian cho phép. Có một số giới hạn cụ thể về khoản tiền tối đa mà người thuê nhà có thể chi tiêu và có một quy trình cụ thể bắt buộc. Xem bản Tenants: What to do if Your Rental Needs Repairs (Dành Cho Người Thuê Nhà: Phải Làm Gì Khi Căn Nhà Cần Được Sửa Chữa) tại trang web Hỗ Trợ Pháp Lý của tiểu bang Washington. Quý vị không thể sử dụng biện pháp “tự sửa chữa và khấu trừ” cho việc sửa sang vì mục đích trang trí. Biện pháp này có thể vô ích đối với người thuê không có đủ tiền trả trước cho chi phí sửa chữa, hoặc việc sữa chữa quá lớn vượt hạn mức chi phí mà luật cho phép. Có thể có những hậu quả tiềm ẩn nếu việc sửa chữa đó không được thực hiện bởi một người chuyên môn có chứng chỉ hành nghề phù hợp hoặc nếu việc sửa chứa đó làm thay đổi lớn đến căn hộ.

Ngay cả quý vị làm đúng từng mục trong luật nhưng người cho thuê nhà có thể không tôn trọng quyền của quý vị để sử dụng biện pháp “tự sửa chữa và khấu trừ”, và có thể tống đạt thông báo buộc quý vị trả đủ tiền nhà trong 3 ngày hoặc nếu không thì dọn ra. Nếu người chủ cho thuê làm như thế, quý vị có thể quyết định trả đủ tiền nhà, kể cả số tiền mà quý vị định trừ ra cho việc sửa chữa, rồi phản đối và kiện chủ nhà ra Tòa Án Giải Quyết Tranh Chấp Nhỏ để đòi lại chi phí đã trả cho việc sửa chữa.

Để tránh rủi ro bị gửi thông báo “Trả Đủ Trong 3 Ngày hoặc Dọn Ra”, một số người thuê nhà bỏ qua bước khấu trừ tiền trong khoản tiền thuê nhà và thay vì đó viết thư gửi cho chủ nhà để đòi lại khoản tiền đó. Nếu người chủ cho thuê từ chối không trả thì người thuê cũng có thể kiện người chủ ra Tòa Án Giải Quyết Tranh Chấp Nhỏ. Trước khi sử dụng các biện pháp sửa chữa như nói trên, người thuê nhà nên tham vấn với một luật sư để được tư vấn và có thêm thông tin về trường hợp cụ thể của riêng họ.

3c) Gửi tiền nhà qua một tài khoản ủy thác.

Việc này đòi hỏi một quy trình pháp lý cụ thể, rất phức tạp và cực kỳ khó thực hiện một cách hiệu quả. Xem thông tin chi tiết trong bản Tenants: What to do if Your Rental Needs Repairs (Dành Cho Người Thuê Nhà: Phải Làm Gì Khi Căn Nhà Cần Được Sửa Chữa).

3d) Xin một lệnh tòa để giảm tiền nhà.

Quý vị có thể đến tòa án để xin thẩm phán một lệnh tòa giảm tiền thuê nhà dựa trên cơ sở người chủ cho thuê từ chối không chịu sửa chữa những hỏng hóc cần phải sửa. Một lệnh tòa như thế sẽ giảm tiền nhà cho các tháng tiếp theo cho đến khi người chủ cho thuê có thể chứng minh trước tòa rằng việc sửa chữa đã được hoàn tất. Làm theo cách này sẽ ngăn chặn việc người chủ cho thuê trục xuất quý vị ra khỏi nhà vì lệnh tòa cho phép quý vị trả tiền thuê nhà giảm thấp hơn. Tòa án hoặc nhân viên hòa giải trước hết phải ấn định khoảng thời gian mà người chủ nhà có thể chọn thực hiện việc sửa chữa trước khi người thuê nhà bắt đầu sửa chữa. Để được tư vấn pháp lý về quy trình này, xem phần Hướng Dẫn Trợ Giúp Pháp Lý.

4) Đàm phán với người chủ cho thuê.

Mỗi điều luật về việc sửa chữa đều có những giới hạn riêng và dành cho người trong cuộc tự giải quyết, vậy thì tốt nhất là quý vị nên tìm đến các nguồn hỗ trợ để được lợi thế khi đàm phán với người chủ cho thuê của quý vị. Dưới đây là một vài nguồn hỗ trợ mà quý vị có thể nhờ đến để thuyết phục người chủ cho thuê sửa chữa những thứ cần thiết trong căn hộ của quý vị.

4a) Yêu cầu giải quyết qua trọng tài.

Tại nhiều quận trong Washington có các dịch vụ trọng tài giúp đỡ người cho thuê và người thuê giải quyết tranh chấp. Các trọng tài hiểu biết về luật cho thuê và thuê nhà và có thể giúp quý vị trong quá trình đàm phán với người cho thuê. Điều quan trọng cần biết là việc bắt đầu tiến trình này chưa chắc sẽ được người chủ cho thuê hoan nghênh và có thể dẫn đến những vấn đề tiềm ẩn khác, kể cả việc trả thù. Hãy tìm hiểu thêm về việc giải quyết qua trọng tài tại trang web của tổ chức Resolution Washington. Nhiều dịch vụ như thế này là miễn phí hoặc có lệ phí thấp.

4b) Gọi cho Code Enforcement (Cơ Quan Thực Thi Quy Chế Xây Dựng).

Nhiều thành phố có nhân viên thanh tra thuộc Cơ Quan Thực Thi Quy Chế Xây Dựng sẵn sàng đến tận nơi nhằm bảo đảm các căn hộ tuân thủ đúng theo các quy định xây dựng. Thường thì Cơ Quan Thực Thi Quy Chế Xây Dựng sẽ yêu cầu quý vị trước hết thông qua thủ tục sửa chữa thông thường là gửi thư thông báo cho người chủ cho thuê về việc cần sửa chữa và chờ đến hết khung thời gian quy định. Thời gian đáp ứng sẽ khác nhau tại mỗi thành phố, và không phải tất cả chính quyền thành phố đều đồng ý thanh tra.

Cần hiểu rằng nếu căn hộ của quý vị không có đầy đủ điện nước hoặc bất kỳ vấn đề nào khác làm cho điều kiện không thể ở được thì căn hộ đó có thể bị chính quyền thành phố cấm có người ở. Nếu căn hộ bị cấm người ở, quý vị sẽ buộc phải dọn ra. Trước khi quyết định nộp khiếu nại, quý vị có thể nắm bắt thêm thông tin bằng cách gọi cho Cơ Quan Thực Thi Quy Chế Xây Dựng để mô tả trường hợp của mình và hỏi xem họ có thể xử lý như thế nào.
Một số chính quyền thành phố sẽ có thể phạt tiền cho người chủ cho thuê, hoặc có thể phạt vi phạm quy chế xây dựng. Nếu thành phố cung cấp dịch vụ thanh tra, quý vị nhớ hỏi xin một bản báo cáo kết quả của họ vì chứng từ này có thể rất hữu ích.

Quý vị có thể liên lạc Department of Planning & Development (Phòng Kế Hoạch và Phát Triển hay gọi tắt là DPD) ở Seattle tại số 206-615-0808. Tìm kiếm văn phòng thực thi quy chế xây dựng của thành phố quý vị hoặc gọi cho Tòa Thị Chính và xin được chuyển tiếp đến văn phòng thực thi các quy chế xây dựng. Các văn phòng này cũng có thể có tên gọi là phòng Planning, Development hoặc Building Code Enforcement.

4c) Kiện người chủ cho thuê nhà để đòi bồi thường cho các hỏng hóc không được sửa chữa.

Nguyên tắc bảo đảm đủ điều kiện ở được quy định ngụ ý trong án lệ và đạo luật cho thuê và thuê nhà. Bảo đảm đủ điều kiện ở là việc người cho thuê bảo đảm rằng căn hộ cho thuê là đủ an toàn cho người đến ở. Nếu căn hộ có phần hoặc toàn bộ không ở được bởi vì người chủ cho thuê không sửa chữa những thứ cần thiết, người thuê nhà có thể kiện ra Tòa Án Giải Quyết Tranh Chấp Nhỏ để được giảm một phần hoặc toàn bộ tiền nhà trong khoảng thời gian căn hộ không ở được. Xem phần Bảo Đảm Đủ Điều Kiện Ở để biết thêm thông tin.

Nhớ mang đến tòa các chứng từ về sự nghiêm trọng của vấn đề cần được sửa chữa để giúp thẩm phán xác định xem giảm số tiền nhà bao nhiêu là phù hợp. Có bằng chứng đầy đủ về sự nghiêm trọng của việc sửa chữa là rất hữu ích, gồm cả các bản báo cáo thanh tra quy chế xây dựng, báo cáo nhân chứng và hình ảnh chụp. Việc này cũng có thể giúp ích khi quý vị đàm phán với người cho thuê. Điều quan trọng cần chú ý là có thể có các hệ lụy tiềm ẩn tiếp theo nếu quý vị kiện người chủ cho thuê nhà trong khi vẫn còn đang ở trong căn hộ. Người chủ cho thuê của quý vị có thể quyết định kiện ngược lại tại Tòa Án Giải Quyết Tranh Chấp Nhỏ để đòi lại các khoản tiền mà họ nghĩ rằng quý vị đang nợ. Thêm vào đó, họ có thể có hành động trả thù đối với quý vị, kể cả việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho quý vị. Hãy nói chuyện với một luật sư để được tư vấn và có thêm thông tin về cách tiến hành như thế nào là tốt nhất.